Informativo

Dos Juros e Multa

Na lei anterior (n.o 4.591/1964) a multa pelo pagamento em atraso da taxa de condomínio era de até 20% sobre o débito e juros de mora de 1% ao mês.
Com a mudança do Código Civil que entrou em vigor no ano de 2003 a multa não pode ultrapassar 2%, e os juros de mora devem ser cobrados de acordo com a Convenção do Condomínio.
O que veio beneficiar os condôminos, prejudicou os condomínios em geral, pois com a queda da multa, aumentou a inadimplência.

 Do Seguro Obrigatório do Condomínio

De acordo com a lei 4.591 artigo 13, “proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio”.
Lembrando que o novo Código Civil também trata da obrigatoriedade do seguro.

 Das Alterações das Fachadas

De acordo com o artigo 10 da lei n.o 4.591, o condômino que alterar a forma externa da fachada (inclusive decorando as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação), ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na Convenção e no Regulamento, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, às custas do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.
Só poderá fazer obra ou modificar a fachada, o proprietário que obtiver o consentimento da unanimidade dos condôminos.

Mudança da Convenção

De acordo com o artigo 1351 do novo Código Civil, depende de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, a alteração da Convenção.

 Convocação das Assembleias

De acordo com o artigo 1355 do novo Código Civil, as Assembleias Extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por 1/4 (um quarto) dos condôminos, caso o síndico não convoque a Assembleia.
Artigo 1350 – Convocará o síndico, anualmente, uma Assembleia com os condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de fazer a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto.

 Da Realização de Obras

De acordo com o artigo 1341 do novo Código Civil, a realização de obras depende:
– se voluptuárias, do voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos;
– se úteis, do voto da maioria dos condôminos (representada por metade mais um).
As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer outro condômino.

Dos Débitos

Artigo 1.345 – O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
A dívida acompanha o imóvel.

 Animais em Condomínios

Apesar de muitas Convenções proibirem animais em condomínios, a Justiça vem dando ganho de causa aos proprietários daqueles que não representem perigo aos condôminos.
As Convenções mais recentes já permitem animais em condomínios, principalmente os de pequeno porte, desde que não causem incômodo aos demais moradores.
Caso a Convenção do seu condomínio não permita animais, a Assembléia poderá criar algumas regras básicas para uma convivência ao menos tolerável entre os moradores e os animais:
– Transportar os animais no colo pelas dependências comuns;
– Levar em consideração o porte e a periculosidade dos animais no caso de cães, animais silvestres e répteis;
– Recomendar uso de coleiras/guias para todos os tipos de cães;
– Caso o animal defeque ou urine nas áreas comuns, o dono do animal deve providenciar a limpeza imediata;
– No caso do condomínio possuir elevador, o condômino deve descer com o seu gato ou cachorro no colo e pelo elevador de serviço.
Quando o cão perturba a ordem e o silêncio, seu dono está invadindo o espaço do vizinho e isto não é permitido.
É muito importante pesquisar a raça do cão antes de comprá-lo.  O adestramento também é fundamental nos primeiros meses de vida e deve ser rigoroso para que ele se adapte ao local e respeite os limites.

Cuidados a serem observados na contratação de uma Administradora de condomínios

  • Buscar referências do trabalho da Administradora em clientes da empresa. É muito importante ter acesso às impressões dos síndicos de outros condomínios administrados para saber o grau de satisfação;
  • Verificar se a Administradora oferece serviços em atendimento às necessidades administrativas do condomínio. Não existem problemas no cotidiano de um condomínio que a Administradora não possa ou não deva orientar e auxiliar o síndico ou condômino.
  • Analisar a capacitação técnica da empresa, verificando se ela está atualizada;
  • Analisar a formação profissional dos responsáveis pela Administradora;
  • Comprovar a filiação e referência das entidades de classe;
  • Estar ciente do tempo de atuação da Administradora na área condominial;
  • Estudar todas as cláusulas contratuais;
  • Conhecer a localização da empresa e ter sempre em mãos o endereço da sede;
  • Consultar os fornecedores indicados pela Administradora para ver se há transparência nas negociações;
  • Definir a sistemática a ser utilizada e a forma da prestação de serviços;
  • Conhecer o suporte oferecido na área jurídica e de apoio ao síndico;
  • Analisar a forma de administração dos recursos;

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